Por Pedro de Churruca, Consejero Director General de Jones Lang LaSalle

2010 se presenta bajo una incógnita, pero es bastante complicado que sea peor que el año pasado desde el punto de vista del mercado de oficinas en España. La contratación en este sector el año pasado fue bastante baja, pese al fuerte repunte del último trimestre. A esta situación se ha llegado porque las empresas no han tenido razones económicas para crecer, expandirse y demandar nuevos espacios de trabajo. Aquellas que terminaban contratos o podían plantearse un cambio de aires, no sólo no han podido llevarlo a cabo (porque sus propietarios no les han dejado al negociar con gran flexibilidad las condiciones de renovación), sino también porque aquellos que han replanteado negociaciones de renta, han conseguido una respuesta aceptable en general.

El aumento de la contratación en el mercado de oficinas se produce cuando la economía está en crecimiento. Si no se da, lógicamente no hay necesidad de nuevos metros. Las contrataciones que se dan entonces son motivadas por vencimientos de contratos que aspiran a conseguir mejores instalaciones o condiciones.

A colación de este tema, cabe resaltar que el precio de la renta de un contrato está formado por muchos ingredientes. Aparte del precio en sí, hay que tener en cuenta el plazo de carencia en el inicio del pago de la renta, las ayudas (financieras o de otro tipo) que el propietario esta dispuesto a dar al nuevo inquilino, la forma de realizar las revisiones de renta (anuales o plurianuales), el modo de devolver las oficinas al finalizar el contrato, la posibilidad o no de subarrendar, etc.

Esto es importante teniendo en cuenta que en la actualidad, los propietarios no dejan escapar fácilmente a un inquilino existente que termina contrato y se plantea marcharse del inmueble. Ahora aceptan condiciones que hace pocos años nos parecerían unas barbaridades. La explicación es que un inquilino hoy es fundamental, ya que hay muy pocos nuevos y además el traslado le supone una serie de problemas, gastos e inconvenientes que le hacen mas fácil dejarse tentar con la permanencia.

Como dijimos anteriormente, pensamos que 2010 debe ser mejor en este mercado. Que el volumen de contratación en el primer trimestre del año haya aumentado un 77% con respecto al mismo periodo del año anterior (aunque haya sido inferior al del último trimestre de 2009), anima a pensar que será así. Además, estamos en el segundo y ultimo año de caída de rentas de este ciclo, que no debería prolongarse mas allá de finales de este año. Esta circunstancia supone una oportunidad única para las empresas que quieran o puedan moverse. Pueden contratar a los precios mas bajos del mercado, que además les servirán de base para futuras revisiones o renegociaciones.

Por otra parte, la vacante actual del mercado está ligeramente por encima del 9% que, sin ser escandalosa, es significativa y permite optar entre un amplio abanico de oportunidades en edificios muy modernos e interesantes. Tampoco debemos olvidar que estamos en el momento más alejado de la crisis desde su inicio en 2007 y ello hace que las condiciones del mercado, una vez tocado el fondo, sólo pueden mejorar.

El año pasado estábamos en el inicio del ciclo de caída de rentas que probablemente se prolongará todo este año. Por ese motivo, aquellos que puedan plantearse el cambio de espacio saben que durante 2010 estaremos en la zona del valle del ciclo de las rentas. Es decir, esa nueva renta en mínimos del ciclo es la que pagarán durante los próximos cinco años y servirá de base para futuras renegociaciones, si lo hacen bien.